| 银监会三点意见：优惠仅限于首次贷款买房 |
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来源：南方报业传媒集团
作者：夏晨
时间：2008/10/29
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“据我们了解，截至今天上午，各家商业银行还没有出台(房贷新政)细则。”10月28日，一家上市银行零售信贷部门负责人告诉本报记者。
10月22日晚间，央行发布个人房贷“新政”——“决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%”。
此举旨在应对国际金融危机对我国可能产生的影响，支持扩大内需，提高对居民购买普通自住房的金融服务水平，保障和改善民生。
正当各家商业银行为房贷新政的细则苦恼时，本报记者独家获悉，近日银监会发出加强个人住房贷款风险管理的紧急通知(下称通知)。10月24日，银监会紧急会晤大型商业银行高层，而此番紧急通知应该是在会后发出。
记者了解到，银监会专此下发的紧急通知内容非常简短，只有三条要求。
首先，各商业银行办理个人住房贷款，除首次利用贷款购买自住房外，其余情形均继续严格执行《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发[2007]359号)、《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(银发[2007]452号)的规定。
其次，各商业银行应对借款人首次利用贷款购买自住房做好尽职调查，根据有效证明加以甄别，并按照风险可控的原则合理确定贷款首付比例。
第三，各商业银行要对个人住房贷款进行严格的全流程管理，强化风险管控责任，严肃查处通过假权证、假按揭、假首付等手段骗取银行贷款的行为，不断总结经验促进个人住房贷款业务健康发展。
圈定“新政”实施对象
“语文没有学好。”10月28日，央行个人房贷新政发布后，由于规定较为原则，一家商业银行负责个贷的人士笑言，“我们一直在研究央行政策的具体落实问题。”
业内人士称，去年“9·27”房贷政策发布后，对于首套房、二套房的定义也是认真研究了几个月，后来央行、银监会的补充通知“明确以借款人家庭为单位来认定房贷次数”。
“这次的‘改善型’普通自住房也遇到类似情况，我们一直在研究‘改善型’到底是什么意思？为此，也跟央行、监管部门，以及相关专业人士有过沟通，以执行好央行的政策。”前述上市银行零售信贷部门负责人表示，执行好国家政策，不是单方面说要放多少贷款，而是在支持居民购房、稳定房地产市场之外，还要确保商业银行信贷政策和资产质量，都要按照国家政策精神来执行。
对此，接受本报记者采访的业内人士表示，银监会发出此项通知的主旨在于，进一步改进对个人住房有效需求的金融服务，科学控制银行住房信贷业务风险，促进房地产市场健康发展。
区别于央行的宏观政策方向，银监会的通知可视为一项更为具体的补充，给商业银行一个更为明确的操作方向。
10月28日下午，中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立对本报记者表示，银监会的上述规定，将之前的“改善型住房”这样一个定义不太明确的概念界定的更加清晰，也可以理解为是对之前地方上各种各样的救市政策的一种调整和规范，“是站在商业银行自己的角度作出的冷静、科学的分析和决策”。
“央行的政策是出于稳定经济金融，确保房地产市场的健康稳定发展，那么银监会的通知应该是个补充。”前述上市银行零售信贷部负责人表示。
重申风险控制
北京大学经济所房地产金融研究中心主任冯科在接受本报记者采访时表示，银监会将享受新政的条件明确规定为“首次利用贷款购买自住房”主要还是出于控制风险的考虑，“因为投资性购房者更容易受到房地产市场的波动影响而出现断供现象，而自住性购房者则一般不会这样”。
在前述上市银行零售信贷部负责人看来，此番监管部门重申一些风险控制的要求，其实还是要求商业银行从“又好又快”的角度考虑问题，一方面贯彻国家政策精神，另一方面要做好风险管控；不能走极端，一味放开，或者一味退缩。
“如果没有这个细则，那么商业银行只能根据自己的判断来执行这个政策，有些风险偏好比较高的银行可能会放松对投资性购房者的贷款要求。”冯科对上述观点表示认可。
尹中立则认为，更重要的是，“老贷款和新贷款的利率执行标准还需要明确，否则，就存在套利的空间，这是一个漏洞”。他分析，老贷款如果不执行新的标准，这是符合银行利益的，但是客户就会把老贷款先还掉，然后再重新按揭，就是所谓的拆东墙补西墙。
“甚至不排除会有银行借此争夺客户，比如B银行会向客户承诺，向其提供贷款先把A银行的全部还掉，改而执行B银行利率比较低的按揭，这给银行间的不良竞争提供了路径。”尹中立续称。
针对银监会重申加强个人住房贷款风险管理的相关要求，尹中立认为，监管部门实际上是让各家商业银行自己把握风险，“商业银行自己应该很清楚客户的情况，如果尽职尽责，风险控制做到位，假按揭、假首付等问题都是不存在的”。
以区分自住与非自住为例，前述上市银行零售信贷部负责人表示，一方面，在目前的房地产行情下，投资的冲动比较小，另一方面只要商业银行做好尽职调查，更为仔细，区分自住与非自住的问题就能够解决；“只有在房价上涨预期下，存在套利空间，区分这一问题可能就比较困难”。
“对银行来说，真正的风险是假按揭和炒房。”尹中立说，因为真正的个人贷款买房对房地产市场的波动并不敏感，买了房子装修还有很高的投入，有个沉没成本在里面，所以一般是不会弃房而逃的；“对于贷款满足自住需求的，不论是首付20%还是30%，安全系数都是比较高的，降低首付只会增加他们的购买力，对银行的风险是没有多大增加的”。
市场拉动作用有限
言及此番监管部门的通知，冯科认为，通知是一个积极的政策，“毕竟还是降低了首付的比例和利率的水平，增强了居民的购买力，这在房价下降的情况下，有利于活跃市场的销售，对于改变房地产市场的这个下滑趋势还是有利的”。
但前述商业银行个贷人士称，“对房贷业务没有具体影响，无非是重申一些规定，没有出台更新的政策”。
不过，尹中立也表示，“这次的政策与之前的也没有多少差别，对房地产市场不会形成多大的拉动作用”。
尹中立还指出，房贷利率依然有下调空间。他认为，除了投资性炒房按揭之外，真正的自住房按揭贷款的风险很小，但“即使按目前的打七折的优惠，利率还是偏高的，应该进一步降低利率”。
“其他国家自住房的按揭贷款利率一般是公司业务利率的50%左右，所以目前即使优惠30%，也还是偏高的，应该进一步下调。”尹中立续称。
但前述商业银行个贷人士表示反对，“全部下调到基准利率的0.7倍，对商业银行盈利也是有很大影响，甚至是反面影响，银行是不会‘赔本赚吆喝’的”。
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