| 住房流通领域的体制创新 |
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来源：转载
作者：刘福垣
时间：2008/11/17
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关于住宅流通体制创新，我想从三个方面阐释。
一、住宅产业在国民经济发展中的战略定位
中国现在处于工农两种生产方式、城乡二元社会结构三七开的发展阶段上。在这个阶段上所谓发展就是要加速工业化、城市化，减少农民、减少农户，转变农业生产方式。现在提出建设社会主义新农村，而没有新城市哪有新农村？新农村不可能在现在的2.6亿农户9亿农村人口基础上建成。在市场经济条件下，户均规模仅有7.1亩的小农户，不仅不创造剩余价值，不是纳税人，不是市场主体，连自给自足都不可能了。2005年农民人均纯收入3254元中，打工收入和财政转移支付已经超过了50%。在这样一种副业化的农业基础上，要想建成社会主义新农村，10户农民得走出9户必须转化为城市居民。我们可以想象现存660个城市得建造多少住宅才能满足新居民的需要。所以，住宅产业在当前的主要任务就是为新增加的城市人口提供居住条件。
住宅产业不仅要提供足够的面积使人们能住得下，而且还必须确保在工资水平合理的条件下住得起。在城市打工的1.8亿人的农民工所创造的GDP已经占总额的40~60%，是名副其实的当代产业工人。他们的三口之家在城市里至少需要60平方米的住宅才能安居下来。而现在把北京天通苑小区的所谓经济适用房让他们免租居住，他们也住不起。因为，他们一个月五六百元的工资，是承担不了物业费和取暖费的。作为消费品的住宅却成为少数人的奢侈品。城市里新建了那么多的高楼大厦，都是为高收入阶层准备的，真正给产业工人居住的楼还没有动工呢！这就是住宅战略定位的严重失误。住宅消费模式和消费结构出现重点误区。当然，形成这种局面，不完全是住宅体制问题，产业的空间布局不合理和工资水平低，也是重要原因。
住宅产业几十年内都是国民经济的重要支柱产业，由于土地数量有限不能再生，城市人口不断增加，供不应求的局面难以改变，不要指望价格下降，更不要指望人人都买得起，都能租得起就相当不容易了。工资是劳动力再生产所必需的生活资料价值的货币表现。住宅支出在工资消费中的比重是由劳动力再生产规律决定的，吃、穿、住、用、教育、医疗、交通，都应该有合理的比重。能给住的份额在我国大体上也就25%左右，如果超出了这个比重，哪一个方面被挤占了，劳动力都要在萎缩条件下再生产。一般工薪阶层工资月月光，首付和月供从何而来？单打一的购房消费模式一开始就选择错了。所以，住宅及其产业定位一定要搞清楚。
现在，一个扭曲的住宅消费和流通体制已经形成，政府、开发商，消费者三家怒目而视，各种观点和诉求都有，怎么解决？我认为关键是政府要冷静，既不能容忍开发商的暴利，也不能向不识时务的一些消费者许不可能兑现的愿，要按照经济规律办事，政府有责任使住宅价格形成机制合理化，有责任给社会保障对象补贴房租；政府没有责任确保人人都能买得到、买得起住宅，也不能确保人人都租得到、租得起住宅。在市场经济条件下，人口结构和产业结构都是不断变化的，住宅的消费者也应该给自己一个现实的时空定位，宜租则租，宜买则买，量力而行；如果北京到了“长安米贵，居大不易，”的发展阶段，就离开北京到石家庄、保定去工作和定居。当然政府应该强制企业的最低工资包括能租到小康住宅。如果什么企业什么人都能长期留在北京，还有其他城市发展的机会吗？
二、改革流通体制 关闭房价的三个油门
现在有三大油门决定我国的住房流通状态，第一大油门就是在银行，银行不但给一般消费者贷款，而且还给炒房团贷款，极大地扩大了有购买力的需求，使银行贷款把房价推到了天价水平。如果银行不给消费者贷款，按照目前的住宅结构，开发商会赔得精光。所以改革流通体制首先要管住银行，大幅度提高首付和利息，缩短还款期，原则上不给纯消费品属性的住宅贷款。
第二大油门就是土地批租，现在有人在公开为批租辩护，说房价上涨跟土地问题无关，真是此地无银三百两。银行为什么那么大方的放量给住宅贷款，不就是看中了地价在飞涨吗！土地已经是地方政府的主要财政来源，是他们政绩工程的“点金术”。70年土地批租的价格一次性计入房价，占住房价格的30%左右，如果改收年租，房价就可能降低1/3，政府为纳税人服务用的应该是税，而租是全民资产的收益，土地批租侵犯了全民的产权，侵犯了十几届政府的经营权，严格意义上讲是违宪的。如果我们把批租制改为年租制，谁是业主，谁逐年向国家缴租，开发商的暴利和地方政府的政绩工程都将化为乌有，阻力之大是可以想象的。但是，我们必须明确，地租是什么经济范畴，地租归私人所有是封建主义的分配关系，土地批租是用时间偷换了空间，是变相私有化，挖了社会主义墙脚。
第三大油门是高额的税费，占房价的30~40％。问题在于税费也不应该一次性计入房价，为什么不可以按年收呢？和地租一样，谁是业主，按照资产价值逐年缴纳，住宅价格就又降1/3，年租制和年税制不仅大大减轻了消费者的负担，而且可以使国家每年得到整个城市土地的地租，政府每年得到整个城市房产的税收，这不比只盯住个别楼盘要划算得多吗！
三、建立以租为主的住房消费模式
我们把上述改革措施归纳为明租、正税、除费、停贷。实行了年租制和年税制以后，住宅的供求平衡价格可以降低到目前的1/3，而实际价格还有取决于供求关系。如果不停贷，住宅价格大幅度上升的趋势是不会改变的。而即使是银行不贷款，如果市场上供不应求，住宅价格还是要继续上涨的。我们应该以平常心对待价格问题。假定住宅的建安成本价平均利润是3000元/平方米，如果供求比是1：3，开发商卖9000元/平方米，你有什么可指责的？在卖方市场的条件下使购买者之间的竞争把价格抬上去的。要解决这个供求比，还得转变消费模式，破除“居者有其屋”的迷雾，选择以租为主的消费模式，明确告诉大家，70%左右的人都应该选择租房的消费模式。
月工资中包含月房租，一般工薪阶层租房子是理性的选择。租是消费行为，买是投资行为。只有收入中包含了剩余价值的人，即白领阶层以上靠资本和脑袋赚钱的人才有买住宅的实力。如果一个社会大多数人都要买房子，消费结构、产业结构必然严重失衡，大量资金沉淀在消费领域，活钱变成了死钱，对整个社会的扩大再生产是极为不利的。顺便指出，住宅既是消费品又是资本品，有住宅产权的人，属于资产者，不是社会保证的对象，只有卖掉住宅，钱用光了之后，才能享受社会保障意义的政府补贴。搞了市场经济就得按市场的规律办事，不能搞双重游戏规则。
另外，城里的公寓楼是宜租不宜买的。整栋楼是一个商品，买公寓楼的一个单元，是不可能界定清楚产权的，不过是和土地批租一样，一次性交了70年的房租而已，是居住空间的批租。有经济实力买住宅的人应该到城郊买产权可以清晰界定的单体房子。公寓楼是一般工薪阶层的宿营地，公共交通与之配套；而住别墅的人们是以小轿车为代步工具的。目前北京市之所以成了“首堵”甚至是“天下第一堵城”，就是由于住宅流通体制和消费模式不符合住宅的经济属性和劳动力再生产规律，这是消费结构、消费梯次颠倒混乱所造成的。
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