| 楼市危机不断绵延 房价下跌30%银行也扛得住 |
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来源：北京商报
时间：2008/7/2
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从最开始的全国工商联住宅产业商会会长聂梅生抛出“开发商绑架了银行”，到不久前，华远地产(企业专区,旗下楼盘)董事长任志强(任志强博客|任志强新闻)放出的狠话“要死银行比开发商先死”，再到上周，SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)董事长潘石屹(潘石屹博客|潘石屹新闻)的“要警惕房地产行业发生信用危机”等一系列“威胁”银行的言论，无不让世人觉得银行惧怕让开发商崩盘。但是不久前有业内人士爆料——
房价打折底线7折
安家世行总经理杨大勇指出，银行之所以得出房价下跌30%也扛得住的结论，主要由于银行在给开发商的抵押贷款时，并不是按照开发商销售的价格评估，而是根据银行自身的评估体系给出的价格，一般情况下是房屋售价的70%，这也就意味着开发商在房屋预售前就已经可以从银行拿到项目70%的抵押贷款。因此，只要办理银行抵押的项目，房价不低于目前销售价格的70%，开发商就不会变成负资产，而其所开发的项目也不会变成烂尾项目。
记者了解到，目前北京市预售的商品房中有半数左右已经抵押给银行，还有的楼盘二期建设资金即来自抵押一期所得的贷款。这种“借鸡生蛋”的现象一直在房地产市场普遍存在。一位开发商表示:“一来银行方面允许甚至欢迎抵押贷款，二来一直以来房地产是卖方市场，即使是抵押房也不愁卖，加上政策又允许，因此这一现象才比较普遍。”
不久前，链家地产(链家地产博客|链家地产新闻)对北京在售的100个商品房项目做了打折促销情况的电话调查显示，打折项目为66个，占有效调查项目的79.5%。
在66个打折项目中，所有项目都是一次性付款才能享受较低折扣。其中，9.8-9.9折的项目最多，占有效调查项目的一半以上。另外，有6个项目的促销方式是送1年物业费或每平方米优惠30-400元、送车位等，折合成房款，相当于全款的9.8-9.9折。
调查显示，无折扣项目仅占有效调查项目的两成。据了解，这些项目半数集中在CBD、亚运村区域，其中1/3是现房，且存量不多，属尾房销售，开发商并不急于出售。
尽管随着楼市危机的不断绵延，开发商的折扣力度不断加大，北京楼市甚者出现了8折的低价现象，但是根据银行的上述测算，目前的打折力度还没有达到开发商的底线。
对于银行这样的论断，开发商的反应也不一致，凯德置地(企业专区,旗下楼盘)(中国)投资有限公司副总裁廖茸桐表示，理论上可以说银行这样的推断是正确的。而且他进一步指出，相对而言，中国银行在房地产行业出现金融风险的几率要小于国外，主要是由于银行要求开发商在项目上的自有资金率要达到35%，而且在房屋销售中购买者还要承担30%的首付。而天洋置业总裁助理赵军，却认为银行这样的论断会加速房价的下跌。
银行风险主要来自开发贷
事实上，目前容易出现的房地产商的开发贷款，也是银行的主要风险。开发贷款主要是指开发商在拿到土地后，会向银行申请开发贷款，一般情况下银行会根据开发商的信用和项目未来的市场预测，向开发商下发开发贷款，按照有关规定开发商在这个环节中要拥有35%的自有资金，而银行将要提供65%的贷款。
只要把开发的房子建好并销售出去，贷款就不会出问题。一般情况下开发贷款的周期是三年，还可以申请一定时间的延展期，在这期间开发商抵押给银行的是土地而并没有形成房屋，如果开发商在这期间资金链出现问题，银行得到的只能是土地。
潘石屹不久前曾指出，今年上半年国内所有商业银行，未曾向开发商发放过一笔开发贷款。而2006年和2007年，中国内地房地产企业进行了疯狂地扩张拿地，使用的资金大部分是前期银行下放的开发贷款，而现在面临银行收紧开发贷款，导致这些企业面临着严重的资金压力。潘石屹认为，对于这些急速扩张的企业来说，转让这些项目无疑是最好的选择，但是目前他了解到，不少企业不愿意割肉，而是采取拖欠土地出让金的办法，这样很容易出现房地产行业的信用危机。
就目前形势而言，房地产的颓势可能会持续一段时间，而目前土地市场的形式也不是很乐观。不久前，深圳公开挂牌出让的5幅地块流拍了4块，仅成交的一块地价回落到了同区位2006年的水平。之后，深圳再次挂出的3幅地块中，又流拍了两块，成交地块的楼面价仅为1149元/平方米，相当于同区位2005年的地价水平。随后，上海8宗土地挂牌出让中，成交了6宗，流拍两宗，拍卖现场气氛冷清；厦门将不久前集体流拍的9幅地块第二次拍卖，结果仍有4幅流拍，成交地价则出现大幅下滑20%-30%。
土地流拍及地价大幅下滑，会使银行的开发贷款风险完全暴露出来，整体房贷风险也被放大。此前，开发贷款多为抵押贷款，大部分抵押物即为土地，现在土地市场的不景气，导致了几年前开发商抵押给银行的土地正在贬值，而进一步影响到了银行开发贷款的安全性。
相对而言，房屋抵押比土地抵押更具有安全性，可见此前银行游说开发商打折促销，以期快速回笼资金并非谣传，只要开发商让利的程度不低于银行作价给开发商的70%，银行就不会出现金融风险，而促销降价得来的房款可以直接抵消开发商的开发贷款。
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上半年个人按揭同比降32%
随着楼市阴云的不断加重，银行面临的不仅是房地产商的开发贷款风险，而且正在丧失个人按揭这块最为安全的贷款市场。记者从伟嘉安捷(伟嘉安捷博客|伟嘉安捷新闻)了解到，由于受去年六次加息累计效应影响，今年上半年房地产个贷金融市场交易量与去年同期相比出现较大的下降趋势，降幅为32%，贷款客户需求量也有所下降，降幅在10%左右。而且，据“我爱我家(我爱我家博客|我爱我家新闻)”副总裁胡景晖(胡景晖博客|胡景晖新闻)介绍，目前提前还贷的购房者已经接近了个人按揭总人数的30%。
这主要是由于六次加息后已经背负贷款“包袱”的房贷者们坐立不安，还款压力加大后不得不省吃俭用，节源开流。另一方面，尚未买房的借款人犹豫徘徊在“贷款与不贷款”之间，观望情绪较浓。例如在去年房价最高位买房的老业主比现在买房的新业主多付出了近10%的房款。如果房价继续下跌，可能会出现现有房产的价格低于银行的作价，也就是说，以前贷款100万元的房子现在只值80万元了，可能会出现个人按揭的风险。
同时，伟嘉安捷还认为，今年上半年中国股市一路狂跌，使得年全民炒股的“狂热”局面已不复存在。以往股市全线飘红、金融市场政策尚未如此严控时，不少有房产的借款人将房产抵押给银行进而再将资金回流于股市，投机取巧变相拉动了个人住房消费信贷的增长。现在我国经济进入调整周期，为了保持房地产市场的稳定，切实防范金融风险，央行千方百计地抑制价格总水平过快上涨，对于各层面的金融监管也实施了严格总控，所以不合法手续、不合途径的贷款一律查处、不予批准使得投资投机渠道被“封堵”，从某种意义上来说也抑制了房地产个贷金融市场交易的增长。
为此，不少银行纷纷主打或推出适用于还款的省钱房贷产品，来延长购房者的还款周期，比如，深发展的“固定利率气球贷”、光大的“天天省”、招行的“房贷消费”、中信银行的“个贷分段还款法”等等。这些产品都是为了迎合房贷消费者的口味，顺应当前房地产个贷金融市场变化而衍生出来的新型房贷产品，足可见各商业银行为了抢夺个人房贷市场这块“宝地”的良苦用心。
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