| 房价下跌70％，也看不到“老婆的内衣” |
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来源：新浪博客
时间：2008/9/13
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据《每日经济新闻》报道，恒大地产昨天一口气宣布13个新开楼盘，同时进行折扣幅度为8.5折的促销，涉及面积或超过400万平方米。更为惊悚的是，恒大地产的南京项目，降幅竟然高达35%。这也让人们一窥房价组成结构的侧影。换句话说，恒大地产该项目的利润≥35%。
从降幅看房价暴利 曾经有一段时期，社会上要求公开房价成本的呼声相当高昂。当时，华远地产的掌门人任志强回应这项议题时，发明了一句妇孺皆知的名言——房价成本好比老婆的内衣，公开不得。房价成本的秘密，对开发商而言，无疑是一柄达摩克利斯之剑。有太多见不得人的东西，被裹挟在“成本”这个藏污纳垢的概念之中。比如说，竞标土地行贿官员，银行贷款打理关系，这些成本始终无法端上台面；再者，房价离谱的暴利，一旦广而告之，势必不能见容于诉求平衡的社会心理，点燃大众的仇恨。
即便开发商藏藏掖掖，房价的具体构成无法确认，但大致的轮廓却基本可以厘定。业内较为普遍的说法是：楼盘开发成本占房价 20%，房开商利润占40%，余下40%利润被相关职能部门占有。按照这个说法计算，北京四环内房价均价1.8万，成本只需3600元，还不及现行房价的零头。这种状况，与很多以供需关系、成本理论解释房价暴涨的说法，多少有些扞格。
在楼市持续委靡不振之际，开发商被逼通过降价打开销路自救，这也给外界提供了观察房价利润的机会之窗。如你所知，赔本的买卖没人会做，即便是降价，也只是让利，并不会亏本。具体说来，开发商降价5%，他的原有利润必然≥5%。恒大地产南京项目一鼓作气下降35%，在假定保本略赚的情况下，其利润必然高过35%。这是传统制造行业、服务业永远无法比拟的暴利。也难怪，如今国内资本市场念兹在兹的都是房地产。海尔电器做得好好的，也不忘到房地产捞一把，便是显著一例。
当然，在看到开发商暴利的同时，最不能忽视的，当属政府官员在推动房价暴涨过程扮演的“影武者”；这些人从房价攫取的利益基本与开发商旗鼓相当，难道不值得批判吗？我们政府的公权力沦为开发商和腐败官员谋私的工具，这是不是警示反腐败机构应挹注更多的资源建构防火墙？所谓“ 腐败不除，房价难降”，真是一语中的。以北京为例，四环内的房价降两轮之后，均价仍然高达14535元，普通购房者照样无法进入该价位。
从这个角度而言，开发商降价的目的，无非是是重拾市场预期，让各种资本杀回楼市，甩掉手中的存货套现，大众能否通过降价买得起房，概不在考虑范围之内。换言之，普通购房人寄望本轮降价到能够承受的价位，再出手购房，那就端看市场预期如何演变。预期拉抬不起来，开发商只有越降越厉害，购房者受惠也就会更大；反之，预期之内短期内好转，开发商必然会减少折扣，甚至重回原有档位。跌70％也不是底儿！离“老婆的内衣”还不知有多远！
楼盘开发成本占房价20%，房开商利润占40%，余下40%利润被相关职能部门占有。按照这个说法计算，北京四环内房价均价1.8万，成本只需3600元，还不及现行房价的零头。
房价成本价20％，跌70％也不是底儿！大家不要着急，远着呢。
一篇涉嫌托市的文章《房价降30%后果很严重》，作者高呼房价跌幅绝不能超过30%，一旦越过这个“警戒线”，退房会集中出现。而“每次退房现象的出现，也就意味着楼市进入了一个低谷。”可是，现在深圳房价下跌已经33%，亦未发现后果有多严重。深圳楼市崩溃了吗？没有，一切照常运转。因此，房价下跌多少应遵循市场规律，不应非一即二地赌一个具体数据，像30%云云。否则，只怕会贻笑大方。
现在来说，房价下跌70％也见不了底儿，离“老婆的内衣”（房价真实成本）还不知有多远！
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